Müqayisəli yanaşma. daşınmaz əmlakın dəyərinin müəyyən metodları

daşınmaz əmlak qiymətləndirmə işləri sahəsində dünya təcrübəsində üç yanaşmalar istifadə:

• müqayisəli ya bazar;
• bahalı;
• sərfəli.

metodu seçimi xüsusi ətrafında inkişaf etmişdir qiymətləndirilməsi obyekt və real vəziyyəti asılıdır daşınmaz əmlak növü. Lakin, ən etibarlı üsul hələ qiymətləndirdi dəyərinin müəyyən bir müqayisəli yanaşma hesab olunur.

müqayisəli qiymətləndirilməsi əsas prinsipləri

Müqayisəli yanaşma - əmlakın bazar dəyəri müəyyən etmək üçün texnikanın bir sıra. oxşar obyektləri ilə müqayisədə Tahmini əmlak.

aşağıdakı prinsiplərə əsaslanır qiymətləndirilməsi əsasında:

• Təchizat və tələb. Bu iki göstəricilər qırılmaz təkliflər məhdud sayda xüsusi tələb qaldırır, bağlı, və əksinə, daha təkliflər az tələb.
• Oyuncu. Nə alıcı əgər oxşar xassələri ilə əmlak dəyər az daha yüksək qiymət ödəmək deyil.

bazar dəyəri konsepsiyası tarazlıq qiyməti anlayışı demək olar ki, eynidir. tarazlıq qiyməti - kəmiyyət və müqayisə layihə üçün tələb və müəyyən qiymət amillər bir sıra edir.

müqayisə seçilməsi üçün əsas meyarları daşınmaz əmlakın dəyərini müəyyən etmək

müqayisəli təhlili, çox sayda nəzərə alınır və onların birləşməsi sonsuzluğa demək olar ki, bərabər olur Elements. Buna görə də, zaman qiymət birbaşa təsir amillər müəyyən sayda məhdud analiz.

elementləri müqayisə. sağ olaraq

Hər hansı bir əngəl və ya servitut təxmin obyektin dəyərinin azalmasına gətirib çıxarır. Ki, mülkiyyət hüququnun hər hansı bir məhdudiyyət - qiymətləri azaltmaq üçün. obyekt əksinə, çatışmazlıqlar, qiymət yoxdur müqayisə obyektləri ilə müqayisədə təxmin edilir artırır.

torpaq easements mövcudluğu üçün - yalnız addım aşağı amil deyil. dəyəri qiymətləndirilməsi çox vacibdir, torpaq və ya icarə hüququna, daimi istifadə mülkiyyət köçürür. Son iki qaydaları amillər azaltmaq üçün tətbiq edilir. Bu torpaq daha ilə məşğul müəyyən məhdudiyyətlər var olub, çox vacibdir.

satış şərtləri

qiymətləndirdi obyekt həqiqətən satış fərqli xüsusiyyətləri vardır, bu cür şərait nəzərə alınır.

azaltmaq amillər var iflas daxil obyekt daşınmaz əmlak bazarının ifşa vaxt əlbəttə oxşar obyektləri ilə müqayisədə azalır, çünki tələsik satıcı, bir alış və satış əməliyyatı etmək.

əhəmiyyətli təsir və əlaqədar rabitə, əməkdaşlıq qiymətləndirilməsi, lakin bu riskləri qiymətləndirmək çətindir.

alıcı və satıcı icarə münasibətləri ilə bağlı, və vergi ödənişləri üzrə saxlamaq üçün, onların arasında satış müqavilə bağlamaq planlaşdırılır varsa, əlbəttə ki, smeta dəyəri aşağı olacaq. Bu halda Motivation, bir - əməliyyat tərəflər digər qeyri-bazar münasibətləri ilə bağlıdır kimi, buna görə də, satıcı həqiqətən alıcıya verir. Belə bir vəziyyət, əməliyyat seçimi şərtlərlə olacaq.

infrastrukturun inkişafı üçün dövlət subsidiyaları qəbul perspektiv gətirə bilər yaşayış daşınmaz əmlak qiymətləndirib dəyərini artırmaq. iddia edilən güzəştli kredit ölçüsü subsidiya və bazar kredit arasındakı fərq müəyyən edilir.

bazar şərtləri

oxşar xassələri və ekspert bazar qiyməti arasında əhəmiyyətli fərq olduqda minus tərəfində üçün istifadə edilə bilər.

qiymətləndirərkən funksionallığı dəyişdirilməsi də tələb və təsir kimi nəzərə alına bilər.

Site yeri əmlak

(Torpaq) Fiziki amillər

torpaq qiymətləndirən müqayisəli yanaşma obyekt əmlakın toplanması xüsusiyyətləri daxildir:

• ölçüsü;
• formalaşdırmaq;
• geologiya;
• topoqrafiya;
• pozuntular aradan olub, torpaq bitki rəsmiləşdirilmiş olub, var hazırlıq, səviyyəsi;
• keyfiyyət göstəriciləri torpaq.

ən diqqətəlayiq təpələri və ya yamaclarında, rok və ya arxları olması və ya olmaması deyil. Xeyli, yerin bir balans gücü, onun gücü, qrunt sularının olması. Minerallar mümkün baş verməsi barədə məlumat yoxdur, əgər, çox vacibdir. məlumat təsdiqlənərsə, torpaq gələcəkdə yük üçün tələb olunacaq.

obyektin ümumi xüsusiyyətləri dəyərləndirilməli

Market müqayisə yanaşma - obyektlərin dəyəri artırmaq xüsusiyyətlərinin öyrənilməsi. Bunlar:

• bir bina və ya binalar ölçüsü;
• Çoxmərtəbəli binalar;
• və yardımçı obyektlərin olması sahəsi;
• tavan hündürlüyü.

Mühüm daha müasir və bu daha etibarlı bina, əmlakın yüksək dəyərini inşa olan materialdır. Ən son deyil, xərc və binanın ümumi görünüşü, təmir və asan giriş olması. həyətində giriş, bu, bir addım aşağı amil olacaq.

saxlanılması olmaması - bu dəyişikliklər üçün bir fürsətdir qiymətləndirmə hesabatı. Bu hesablanması nəzərə tikintisi və ya təmiri işə investisiyaların əldə faydaları alaraq, təmir və ya bərpa işləri xərclərinin dəyəri edilir.

iqtisadi qüvvələr

daşınmaz əmlak müqayisəli yanaşma - bu əməliyyat zamanı enerji resurslarının hesab mümkün qənaət edir. kommunal dəyəri sabit artım insanlar daim alternativ enerji mənbələrindən qənaət və istifadə haqqında hesab edir.

obyekt daha icarə üçün əldə əgər Xüsusilə, bu amil vacibdir. daşınmaz əmlakın icarə xalis gəlir kapitalın qaytarılması ölçüsü kiçik, bina və ya otaq əməliyyat üçün istifadə olunacaq xərcləri, gəlir nisbəti daha.

Bu kateqoriya istilik zərər halları keçirilir minimuma endirmək üçün olub, metr olması və ya olmaması ölçmək üçün tətbiq edilir.

digər göstəricilər

Qiymətləndirmə xidmət elementlərin olması və ya olmaması nəzərə daxildir. Ən sadə misal - bir lift ev və ya yoxdur, əgər. rabitə tam və ya qismən olmaması olması, daha çox yerli sistemi ilə bağlı. çox çatışmazlıqlar varsa, düzəliş aşağı keçirilir. daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi göstəriciləri bir sıra üçün hələ keçirilir.

həlli mərhələləri

Bütün hesablamalar haqqında açıq mənbə məlumat müqayisəli yanaşma əsasında oxşar daşınmaz əmlak əməliyyatları ilə bu yaxınlarda həyata keçirilir.

qiymətləndirmə addımlar:

1. Bu yaxınlarda satıldı comparables müəyyən xüsusi daşınmaz əmlak seqmentində bənzər təkliflər, bir iş.
2. Toplanmış informasiya fərdi təhlil edilir və hər cümlə təxmin daşınmaz əmlakın ilə müqayisə edilir.
3. Isolation qiymət xüsusiyyətləri qiymətləndirmə hesabatına dəyişikliklər.

düzəlişlər qiymətləri və müqayisəli yanaşma final dəyərinin qiymətləndirilməsi Uzlaşma.

Üstünlükləri müqayisəli yanaşma

İlk növbədə, üsul mümkün yalnız tipik alıcılar və satıcılar rəyini əks edir.

Valuation hesab maliyyə şəraitində dəyişikliklər və hətta inflyasiya nəzərə alınmaqla, cari qiymətlərlə öz əksini tapmışdır. Qiymətləndirmə həmişə statik əsaslanır.

xüsusi mülkiyyət qiymətləndirmək üçün, daşınmaz əmlak bazarının bütün öyrənmək lazım deyil, yalnız oxşar obyektləri. texnika etibarlı nəticələri ilə çox sadədir.

... və mənfi cəhətləri

• Bu real qiyməti müəyyən etmək üçün olduqca çətindir.
• daşınmaz əmlak bazarında fəaliyyəti və sabitliyin tam asılılıq.
• oxşar obyektlərin satış baxımından xeyli fərqlənir data uyğunlaşdırılması, mürəkkəbliyi.

axırı

daşınmaz əmlak qiymətləndirilməsi müqayisəli yanaşma mahiyyəti alıcı və satıcı, həm də başa düşürük. texnika tərəflər daşınmaz əmlak bazarını araşdırmaq və onlar itirilmiş deyil əmin etmək üçün imkan verir. qiymətləndirmə başa əməliyyatları əsasında və ya digər satıcılar təklif edilə bilər. Hər halda, müqayisəli metodu - bir sistemləşdirilməsi və oxşar xassələri məlumatların müqayisəsi. Müqayisə üçün oxşar seçilməsi nəzərə belə girov ələ təhlükə kimi xüsusi və ya qeyri-adi faktorları etdi ki, əsas odur ki, qanun və yerli səviyyədə qaydaları, və ya uğursuzluq dəyişikliklər kredit müqaviləsi, məcburiyyət elementlərinin iştirakı ilə əməl.