Yeni binada mənzillərin təyinatı - bu nədir? tapşırıq müqaviləsinə əsasən Pros və yeni mənzil alınması eksiklikleri

- daşınmaz əmlak bazarında investisiya ən məşhur üsullardan biri yeni tikililərdə mənzillərin təyin. Nə - hər kəs deyil anlayır və tez-tez bir başlanğıc ilə mess istəmir. Statistikaya görə, tikinti altında bütün evlərin təxminən bir beşinci bu sxem üzrə satılır. Bu əməliyyatların əsas üstünlükləri və mənfi cəhətləri hansılardır? risk nədir alıcı edir?

yeni binalarda mənzillərin Tapşırıq: bu nədir?

Assignment - üçüncü tərəfə mülkiyyət hüquqlarının transferi üçün bir müqavilə. əməliyyat bir binada binalar adı sənədləri hələ mövcud deyil dövlət komissiyasının, tarixinə qədər mümkündür. bir tikinti şirkətində yeni binada ev alıb bir investor bir haqqı üçün əmlak digər fiziki şəxslərə öz hüquqlarını köçürür. Tipik olaraq, investor yeni binalarda investisiya pul 10 90% qaytarılması əməliyyat alır. New iştirakçı paylaşdı tikintisi də geliştirici əvvəl hüquq və vəzifələri təhvil.

təyin bir mənzilə mülkiyyət hüququnun yeni binada iki yolla həyata keçirilə bilər:

• müqavilə nəzarət görə (satıcı geliştirici və alıcının vəsait borc ödəyib, əməliyyat daşınmaz əmlakın bir aspekti ilə bir neçə dəfə həyata keçirilə bilər);
• ilkin müqaviləyə əsasən (dövlət qeydiyyatı tabe deyil, gələcəkdə əməliyyat aparmaq satıcı və alıcı hüququ yaradır).

Verilməsi qarşılıqlı razılığı ilə baş verir.

Necə təyinatı üzrə mənzil satmaq: mərhələləri

Müqavilə tapşırıq emal dörd mərhələdən keçir:

1. geliştirici sənədlərin yoxlanılması:

• Şirkətin nizamnamə;
• Assosiasiyanın Memorandum;
• dövlət qeydiyyatı haqqında şəhadətnamə və Federal Vergi Xidmətinin qeydə;
• tikinti üçün icazə;
• Layihə bəyannamə;
• sənədlər maliyyə təsdiq.

2. satıcı firma maliyyə öhdəliklərinin olmaması təsdiq edən sənədlərin, habelə yazılı ondan razılıq almalıdır sonra geliştirici əmlak satmaq niyyəti haqqında məlumat, və. Həmçinin əmlak satmaq üçün həyat yoldaşı notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı tələb, kredit təşkilatının qətnamə (əgər mənzil ipoteka satın) bir yaşayış sahəsi reyestrdən çıxarış. Alıcı həyat yoldaşı notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı əldə bank və (ipoteka ilə) mənzil krediti təmin edilməsi üçün ipoteka müqaviləsinə almaq lazımdır.

3. cession saziş özü qoruyun. mümkün daşınmaz əmlak ofis və ya bir vəkil geliştirici üçün əmin olun.

4. bölgüsü Rosreestra müqavilə dövlət qeydiyyatı bir transfer var.

Bu ipoteka mümkün tapşırıq var

Rusiyanın qanunvericilik ki, yeni binada ipoteka və mənzil təyin mümkün nəzərdə tutur. Bu tam alıcıya maliyyə öhdəliklərini köçürən bu məqsədlə, satıcı, kredit təşkilatının yazılı razılığı əldə etmək lazımdır. Belə ki, alıcı kredit müqaviləsinin bütün şərtləri riayət razılaşır. Bu mərhələdə, siz bank öz dəyişikliklər etmək hüququna malikdir kimi diqqətlə ipoteka kreditləşməsinin müqavilə yoxlamaq lazımdır.

vergilər

tapşırıq bir mənzildə meydana gəldi sonra Vergi Məcəlləsinə görə, 13% vergi satıcı tərəfindən ödənilməlidir. gəlirlərin və mənzil orijinal dəyəri arasındakı fərq - çıxılmasına mənfəət məbləği edilir. Bu məqsədlə, satıcı şəklində 3NDFL Vergi Müfəttişliyi Bəyannaməsinin İdarəsinə təqdim edir.

mənzil 1000000 alıb, və 2000000 transferi üçün razılaşma çərçivəsində satılan əgər Məsələn, vergi məbləği 130,000 təşkil edəcək.

Alıcı daşınmaz əmlakın alınması üçün vergi almaq istəyirsə, o vergilərin ödənilməsi üçün satıcı qəbz xahiş etməlidir.

goodies

Satıcı və tapşırıq sonra alıcı fayda, həm də binanın edilir. Bu üstünlükləri hansılardır?

Satıcı satışından mənfəət edir. Bundan başqa, onun ölçüsü ilk investisiya məbləği əhəmiyyətli dərəcədə daha çox ola bilər.

müştəri üçün üstünlükləri:

• hazır mənzil ilə müqayisədə aşağı dəyəri.
• fərdi planlaşdırılması imkanı.
• qanuni təmiz mənzil alıb.

eksiklikleri

Baxmayaraq ki, mənzil hüquqlarının transfer yeni binada - daşınmaz əmlak bazarında ən məşhur əqdlərin biri, hələ riskli deyil. azad əsas risklər arasında

• tikinti şirkətinin iflas.
• tapşırıq müqaviləsinin ləğv edilməsi.
• Dual satış.
• Satıcı təyin geliştirici xəbərdar deyil.

Biz indi daha ətraflı bu xal hesab edir.

tikinti şirkəti iflas

dövründə əməliyyatda evin transfer aktı imzalandığı üçün PO dövlət qeydiyyatına alındığı andan hesablanır, faiz sahibləri mülkiyyət öz hüquqlarını köçürə bilər. tapşırıq üçün əsas səbəbi keyfiyyət standartlarına geliştirici pozulması və tikinti təkrar təxirə salınması edir. Tipik olaraq, bu şərtlər planlı geliştirici iflas ilə əlaqədardır.

ilkin maraq sahibləri yeni binada mənzil hüququ verəcək sonra POS yeni üzvü qarşısında məsuliyyət yalnız geliştirici ödəniləcəkdir. geliştirici POS pozur və öz öhdəliklərini yerinə deyilsə, tapşırıq müqaviləsinin xitam mümkün deyil. New maraq sahibləri geliştirici birbaşa artıq məhkəmə gəlir.

tikinti İlkin iştirakçıları o girov qalır yalnız müqavilənin builder, üçün məsuliyyət ola bilər. zəmanəti ilə əqdlər çox nadirdir.

tapşırıq müqaviləsinin ləğv edilməsi

yeni binada mənzil alınması üçün təyin mövcud qanunvericiliyin norma və müqavilə zidd olmamalıdır birgə tikintisində iştirak etmək. Assignment müqaviləsinə aşağıdakı hallarda etibarsız kimi tanına bilər:

• İlkin maraq sahibləri geliştirici və bank maliyyə öhdəliklərinə əməl edə bilmədi.
• No yazılı razılığı tikinti şirkətindən əldə etdi.
• mənzil kredit köməyi ilə əldə əgər biz bank yazılı icazə aldı.

təyin müqavilənin yuxarıda maddələr ən azı bir iştirakı yanlışdır. Mülki Məcəllənin 390 məlumatına görə, yalnış müqavilənin bağlanması üçün məsuliyyət orijinal iştirakçı DDU tamamilə düşür. O, transfer pul və faiz ödəmək və dolandırıldığı daşınmaz əmlak investorlar zərəri ödəmək məcburiyyətindədir.

Dual satış

2011-ci ildə bir qətnamə bütün POS məcburi dövlət qeydiyyatına alınırlar görə keçildi. Təəssüf ki, iştirakçı tikinti sahəsində Rusiya qanunvericilik mükəmməl uzaqdır. Xüsusilə, tikilən binaların mənzillərin təyin ikiqat satış riski var.

Təcrübədə, tez-tez vicdansız satıcılar Eyni anda birdən çox müştərilərin tapşırığı ilə müqavilə daxil halları var. çünki bu olur ilkin müqavilələr satış, Rosreestra bir şərt deyil qeydiyyatı. Mülkiyyət məhkəmə ilk satıcı ilə müqavilə imzaladı Vekil üçün tanınır. yalnız PO dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra olmalıdır satıcı pul köçürməlidir.

Satıcı geliştirici xəbərdar etməyib

Satıcı mənzil satmaq geliştirici yazılı razılıq almalıdırlar. Əks halda, yeni maraq sahibləri POS ləğv qədər builder zərərlər bərpa bilməməsi, o cümlədən bu risk ilə bağlı itkiləri, dözəcəyik.

məhkəmələrdə yeni maraq sahibləri istismara verilməsi gecikmə üçün bir cəza tikintisi ilə bərpa etmək istəyirsinizsə Məsələn, bu rədd ediləcək.

məhkəmədə müqavilə etiraz

fiziki və hüquqi şəxslərin məhkəməsinin qərarı ilə müflis və ya müflis hesab edilə bilər. Bu halda, alınması və daşınmaz əmlakın alınması məsələsinə bağlı bütün əməliyyatlar iki hallarda etibarsız tanınır:

• satış müqaviləsi müəyyən zaman qəsdən qiymət understated.
• əməliyyat iflas məhkəmə başlamazdan əvvəl az 12 ay həyata keçirilmişdir.

məhkəmə təcrübəsinin, eyni binalar müqavilə təyin neçə dəfə altında satılır halları var. Daha sonra, yeni bir iştirakçısı tikinti alınmış əmlakının ödəyir. İlkin maraq sahibləri iflas prosesinə başlayıb və əməliyyat ləğv olunur. Belə ki, yeni kapital sahibləri coveted mənzil olmadan, lakin mənzil sərf pul olmadan deyil.

Single mərkəzi tapşırıq

United Center tapşırıq - Sankt-Peterburq və Leninqrad regionda xüsusi agentlik var. daha ikinci evləri daha potensial alıcılar üçün daha cəlbedici binada Mənzillər. Bundan əlavə, tapşırıq - qanunvericiliyin dəqiq bilik tələb olduqca mürəkkəb və vaxt aparan proses.

Mərkəzin mütəxəssisləri cession müqavilələrin əməliyyatlarında geniş təcrübəsi var. Agentlik həmçinin faktiki olaraq əməliyyatların hüquqi təmizlik zəmanət sübut xassələrinin öz bazası var.

ən riskli biri, lakin daşınmaz əmlak alınması ən əlçatan forması - yeni tikililərdə mənzillərin təyin. müqavilə hansı? bir tapşırıq altında üçüncü tərəfə iştirakçı paylaşılan tikinti mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı transfer aiddir. Əməliyyatın növü danılmaz üstünlükləri, lakin bir çox çatışmazlıqlar var. gələcəkdə daşınmaz əmlak ilə problemlərin qarşısını almaq üçün, ixtisaslı vəkillərin əməliyyat dəstək həvalə etməlidir. United Center tapşırıqlar - Rusiyada belə işlərdən məsul yalnız bir ixtisaslaşmış təşkilatın var.